Piano Regolatore Generale

Alcune annotazioni introduttive

Con la presente Variante al Piano regolatore generale del comune di Staffolo – denominata Piano 2006 nella presente relazione – si tenta sia di prefigurare adeguate soluzioni a specifici problemi, sia di rispondere ad una generale esigenza dell’Amministrazione comunale di dotarsi di uno strumento idoneo ad affrontare i problemi della pianificazione, in una rinnovata prospettiva tendente al conseguimento di un maggiore livello di qualità dell’insediamento urbano e del contesto ambientale.

Il Piano 2006 si configura quale processo di verifica, valutazione, modifica ed integrazione delle previsioni e della strumentazione tecnica del vigente strumento urbanistico. Esso è giunto alla sua definizione, in tempi relativamente brevi, dopo un processo di maturazione degli obiettivi, dei metodi e delle proposte operative sulla base di un percorso partecipato, che ha visto il coinvolgimento dei cittadini, dei rappresentanti dei gruppi sociali ed economici, dei tecnici del settore nonché delle forze politiche rappresentate nel Consiglio comunale.

Le considerazioni sulle trasformazioni socioeconomiche che interessano la Vallesina, hanno consentito di verificare la collocazione di Staffolo nel più ampio contesto dell’economia locale, di valutare i fabbisogni di nuove aree residenziali, produttive e per i servizi – nell’ottica anche della riqualificazione del tessuto urbano esistente – e, conseguentemente, di individuare i principali temi da affrontare. Continuità, quindi, nella gestione del processo di trasformazione urbanistica e territoriale, ma necessità anche di dare evidenza a tutto ciò che di nuovo si è manifestato, che si sta manifestando o che è realisticamente prevedibile nel prossimo futuro.

La costruzione del progetto del Piano 2006 si sviluppa in diverse fasi, tra loro distinte ma concettualmente e programmaticamente correlate, che possono essere così sintetizzate:

· lettura ed interpretazione dell’attuale assetto del territorio di Staffolo come risultato dell’azione di trasformazione antropica, della stratificazione dell’insediamento nelle sue varie parti, dello sviluppo delle infrastrutture viarie ed anche dell’utilizzazione della risorsa “territorio” a fini produttivi primari e per quelle attività legate al tempo libero;

· valutazione in termini di pregi e di difetti dello stato qualitativo del territorio di Staffolo, giudicando la condizione delle varie parti che lo compongono (gli insediamenti, il sistema delle infrastrutture, i versanti collinari, le aree di fondovalle, ecc.), con riferimento ad una serie di valori che attengono agli aspetti funzionali (presenza ed efficienza di attrezzature, servizi, infrastrutture), culturali (presenza di valori estetici, storici ed ambientali), economici e produttivi (opportunità di attività economiche e di investimento);

· interpretazione della domanda di trasformazione del modello d’assetto complessivo del territorio di Staffolo o di quello delle sue varie parti, espressa in modo diretto o indiretto da cittadini, utenti ed operatori, in ambito comunale o in ambito d’area vasta;

· elaborazione della proposta progettuale, tendente ad identificare e perseguire degli specifici obiettivi, idonei ad orientare la dinamica delle trasformazioni fisiche e di uso di tutti gli elementi del territorio e dell'insediamento. Ciò nasce da una sintesi delle fasi precedenti, sintesi in cui i vari elementi diventano oggetti del progetto in ragione del loro stato qualitativo, del processo storico che li ha portati all’attuale configurazione, delle condizioni e delle opportunità tecniche trasformazione che essi presentano, delle attese di trasformazione che su di essi vanno maturando, sotto il profilo economico e/o culturale;

· individuazione delle modalità tecnico-amministrative per introdurre e rendere operative, nel processo decisionale di pianificazione e di gestione, le proposte del Piano 2006 nei tempi e nei modi più idonei ad attribuire rapidità ed efficacia all’azione pubblica.

I principi e le scelte operate agiscono in coerenza con le linee generali definite dal Piano paesistico ambientale regionale (Ppar) nonché dal più recente Piano territoriale di coordinamento (Ptc) della provincia di Ancona. Il Piano 2006 vuole, in conclusione, costruire una strategia complessiva per l’intervento urbanistico comunale, formulandone i contenuti sia nei termini sintetici di un modello di assetto fisico e spaziale, sia nei termini analitici di definizione delle procedure d’intervento da assumere per le diverse realtà territoriali in cui è destinata ad articolarsi l’azione di piano.

1 IL QUADRO CONOSCITIVO

1.1 I caratteri del territorio e dell’insediamento

Le Marche, com’è ben noto, presentano, per una fascia di 30 – 50 km dalla costa, uno schema territoriale a pettine, con lingue di penetrazione verso l’Appennino che seguono l’andamento delle valli principali. In quest’ambito territoriale va letta la specifica situazione del comune di Staffolo, posto nella valle dell’Esino a circa 20 km dalla costa.

Il suo territorio si estende per quasi la sua totalità sui rilievi collinari in lato destro del Fiume Esino, articolati su piccoli corsi d’acqua che affluiscono nel corso d’acqua principale. Solo una piccola parte di territorio tocca l’area valliva del fiume Musone. La conformazione geomorfologica, come meglio si può leggere nelle cartografie degli studi geologici, è tipica dei rilievi collinari della prima fascia, con alture che raggiungono i 441 metri s.l.m. al Capoluogo e i 280 metri s.l.m. alla frazione Coste. Le acclività, nella quasi totalità del territorio, non sono eccessive fatta eccezione per una limitata parte ove sono presenti fenomeni d’erosione calanchiva, ed hanno consentito storicamente un quasi totale utilizzo agrario dello stesso.

Quella di Staffolo è una configurazione insediativa con caratteristiche analoghe ad altri comuni del cosiddetto gruppo dei castelli di Jesi. I centri storici posti alle sommità delle colline e più in basso – proprio nella valle dell’Esino per molti centri, ma non per Staffolo – invece i più recenti insediamenti residenziali e produttivi. Questi ultimi, pur ricadendo sotto la giurisdizione di un comune, fanno tuttavia parte di ambiti territoriali con prevalenti legami sugli assi vallivi, legati alla configurazione della rete infrastrutturale.

Lungo la valle corrono oggi, la ferrovia, la strada statale – che in alcuni casi è stato l’unico elemento d’aggregazione e sviluppo urbano – e la superstrada a scorrimento veloce. Questo sistema infrastrutturale, che ha enormemente innalzato i livelli di mobilità, hanno fatto assumere alla Vallesina l’assetto della città – territorio, con i più alti incrementi insediativi verso la foce, dove c’è l’innesto dei collegamenti stradali della valle con l’autostrada e di quello ferroviario con la linea Adriatica. In questo contesto territoriale Staffolo risente della presenza del vicino e maggiore centro urbano di Jesi, che svolge azione drenante nei confronti dei centri collinari limitrofi, in particolare sotto l’aspetto dei servizi, delle grandi strutture commerciali e dei luoghi del tempo libero e del divertimento.

Il sistema insediativo di Staffolo si compone principalmente di due centri, ognuno con caratteristiche proprie e tra loro diversificate, specie per quel che concerne l'assetto urbanistico e le tendenze di sviluppo e trasformazione.

Il Capoluogo occupa la sommità di una collina ed è soprattutto caratterizzato dalla presenza del centro storico, d’impianto tipico medioevale, e contornato a sud-ovest da insediamenti residenziali ad esso limitrofi, con limitata presenza di zone produttive di tipo artigianale. La configurazione dei terreni limitrofi all’insediamento storico, se da un lato ha costituito una remora all'edificazione, ed in parte la condiziona tuttora, dall’altro costituisce un sistema di valore anche paesistico, sia in sé sia in rapporto con l’ambito vallivo e con il sistema dei castelli di Jesi.

La frazione Coste, che dista solo pochi chilometri dal precedente, si è sviluppata linearmente lungo gli assi stradali, formando una V: un braccio lungo la provinciale n.502 (l’ex statale), importante strada di collegamento con il fondovalle, l’altro lungo la provinciale che conduce al capoluogo. Si tratta di un insediamento recente, realizzato in gran parte nell’arco degli ultimi trenta anni, costretto tra la viabilità e gli acclivi versanti interessati anche da rilevanti fenomeni calanchivi.

1.2 Il paesaggio agrario e il patrimonio botanico-vegetazionale

Gran parte del territorio della provincia di Ancona, compreso tra la linea di costa ed i primi rilievi appenninici, è caratterizzato da una marcata antropizzazione che, nel corso dei secoli, ne ha fortemente modificato l’assetto originario. Negli ultimi decenni, inoltre, il paesaggio collinare ha in gran parte perduto, a causa di una pressante espansione residenziale e soprattutto di una rapida evoluzione delle tecniche colturali imposte dalla meccanizzazione, i suoi caratteri tipici. Caratteri che erano stati acquisiti in secoli di coltivazioni secondo tecniche colturali che avevano originato nel paesaggio marchigiano caratteristiche tipiche e di rilevante valore.

Oggi, le residue cenosi arboreo-arbustive, più o meno naturali, si collocano come vere e proprie “isole di rifugio”, localizzate lungo i corsi d’acqua o negli impluvi naturali, sui pendii troppo ripidi dove il mezzo meccanico non arriva, in prossimità di insediamenti abitativi o di culto. Spesso tale situazione di squilibrio nel rapporto fra le singole componenti del territorio determina situazioni di vulnerabilità ambientale. Valga, come esempio, la grande zona di erosione a nord nord-ovest dell’abitato di Coste, con formazioni calanchive caratterizzate da fasi regressive della vegetazione (esclusivamente di tipo erbaceo) ed inserita in un contesto paesaggistico monotono di seminativi nudi e pascoli. Situazione simile, anche se meno accentuata si presenta anche a sud-est della stessa frazione, lungo la strada provinciale per Cingoli. Altre aree ad elevata vulnerabilità si collocano nel settore sud sud-est del territorio comunale, dove tuttavia, le più esigue dimensioni di tali sistemi e la maggiore eterogeneità tipologica del territorio circostante, ne riducono in qualche modo il peso ambientale.

È da rilevare che nel territorio di Staffolo non si rinvengono gli elementi delle categorie del sottosistema botanico-vegetazionale (aree floristiche, foreste demaniali, boschi, pascoli montani e altitudinali, zone umide, ecc.) individuati nella cartografia del Ppar, a testimonianza quindi di una ridotta valenza naturalistico-ambientale dell’ambito investigato.

Per meglio comprendere la distribuzione della vegetazione è necessario fare un breve accenno ai due parametri indissolubilmente legati ad essa: clima e suolo.

I 27,66 km² di superficie del comune di Staffolo si trovano tutti in un range altitudinale che va dai 150 ai 450 metri s.l.m., in un’area climaticamente classificabile (Koppen) come caldo-temperata, con precipitazioni di circa 800 mm annui a regime subequinoziale (con due massimi, uno primaverile e l'altro tardo-estivo autunnale). Pedologicamente si riscontrano suoli bruni mediterranei, bruni calcarei, bruni lisciviati e litosuoli, evolutisi in substrati geolitologici marnoso-arenacei e argillosi con formazioni gessose nella dorsale il Colle – Staffolo – S. Paolo. La vegetazione relativa è quella in letteratura definita del piano basale, orizzonte delle latifoglie eliofile, suborizzonte mediterraneo, caratterizzata pertanto dalla presenza di querce, aceri, frassini, carpini, ecc..

Le formazioni quercine erano sicuramente diffuse storicamente in tutta la fascia subappenninica, infatti, nonostante la pressante antropizzazione, le querce sono ancora gli elementi caratteristici del paesaggio collinare. Le suddette formazioni, un tempo veri e propri boschi, possono suddividersi in tre tipi principali di funzione dei parametri stazionali (suolo, morfologia, esposizione, falde idriche, ecc.):

· querceti idrofili (farnia e carpino bianco) localizzati in zone pianeggianti con falda superficiale;

· querceti mesofili (cerro e carpino nero) in zone collinari ad esposizione settentrionale in suoli anche argillosi;

· querceti xerofili (roverella e/o rovere meridionale con acero campestre) in zone collinari esposte prevalentemente a sud sud-ovest in terreni xerici.

In corrispondenza di corsi d’acqua o impluvi con terreni idrofori, è sintomatica la presenza di formazioni ripariali con salici, pioppo, ontano nero e talvolta l’olmo campestre.

Analizzando il territorio si può riscontrare oggi una situazione vegetazionale ben diversa, modificata nei suoi caratteri primari. Si nota, infatti, una drastica alterazione quali-quantitativa della struttura e della composizione delle formazioni, determinata dalla riduzione delle superfici e da fenomeni dinamici regressivi, i cui effetti sono stati la scomparsa di alcune specie indigene e l’ingresso di altre, estranee al patrimonio floristico della zona. Permangono, nella fattispecie, alcune formazioni xeromesofile e ripariali, che, quanto meno nella seppure ridotta composizione, richiamano i popolamenti originari. Lo stesso non si può affermare per la struttura, che in virtù di tutti gli interventi antropici subiti (abbattimento, ceduazioni, capitozzature, sgamolli, ecc.) risulta di tipo irregolare e spesso a carattere cespuglioso.

Va citato un fenomeno di carattere opposto che, seppure ancora circoscritto, può risultare molto interessante in previsione di una razionale gestione del territorio: si tratta della colonizzazione, da parte della vegetazione arboreo-arbustiva, di campi abbandonati dall’agricoltura. Ciò accade, in particolare, laddove esistono ancora degli individui adulti, che consentono la produzione di seme o di materiale di propagazione (ricacci e polloni radicali) e garantiscono condizioni microstazionali più favorevoli alla germinazione ed all’affermazione delle giovani piantine.

Il restante patrimonio arboreo si compone di piccolissimi residui, disposti in gruppi, filari o individui isoalti, prevalentemente di specie quercine (o ibridi) di notevole dimensione e valore, non solo estetico, ubicati ai margini dei coltivi, lungo le strade, in parchi o nelle vicinanze di case coloniche.

La vegetazione attuale è divisibile in quattro tipi principali ed in sottotipi, che espressi cartograficamente sintetizzano efficacemente le caratteristiche fisionomico-strutturali del paesaggio vegetale, utili per una razionale ed integrata lettura del territorio. Una classe a parte deve essere riservata alle colture specializzate (vigneti).

1.3 Aspetti storici

Il territorio vallivo del Fiume Esino ai piedi del comune di Staffolo è stato certamente abitato in epoca romana, come testimonia la rete delle centuriazioni tuttora evidente nel tracciato delle strade vicinali e nel taglio degli appezzamenti agrari in prossimità degli attuali abitati di Jesi, Moie e Castelbellino. Appare quindi evidente che già nel II e III secolo d.C. i terreni di valle erano coltivabili, in virtù della regimazione idraulica attuata dai coloni romani.

In epoca romana, infatti, i terreni lungo le valli vengono suddivisi secondo gli assi ortogonali del cardo e del decumano (da oriente ad occidente) fino a formare le centurie nelle zone extraurbane e le insulae nelle città, per lo più di fondazione. Ciò costituisce un sistema, continuo ed unificante, dove non esiste contrapposizione tra città e campagna, ma l’una è alternativa e complementare dell’altra, anzi ne è una continuazione formale. Il centro del sistema è costituito dalle città, che praticano l’agricoltura nei territori circostanti e con essi possono svilupparsi.

Le terre di pianura centuriate, fino ad Augusto, vengono assegnate ai veterani che spesso preferiscono rivenderle ai grandi proprietari. Esse sono così amministrate su base capitalistica e sostenute dal lavoro degli schiavi. Quelle di collina sono invece presumibilmente tenute ancora da piccoli proprietari residenti nei villaggi e nelle fattorie sparse (ville), che si trasformano anche in luogo di villeggiatura ozioso e raffinato. Ciò spiega il ritrovamento di reperti archeologici di epoca romana in contrada Follonica, mentre quelli rinvenuti in località S. Francesco sono presumibilmente legati ad un piccolo insediamento (forse una stazione di posta) lungo la strada di collegamento Jesi – Cingoli.

Dopo Diocleziano, i grandi proprietari tornano a vivere stabilmente in campagna, nelle grandi fattorie, che, vista oramai la mancanza di un forte potere centrale, vengono protette e fortificate, fornite di depositi atti a garantire la sopravvivenza del proprietario nei periodi di crisi.

La popolazione diminuisce sensibilmente e le città si spopolano. Le antiche e consolidate vie di comunicazione (la Flaminia e la Salaria) perdono d’importanza, Roma comincerà ad essere lontana, i mercati ed i traffici cessano. Ampie zone extraurbane, anche quelle a più immediato contatto con i vecchi centri abitati, non sono più coltivate, mentre alcuni nuclei di campagna vanno conseguentemente verso un’economia chiusa. L’impero si sfalda, ed il colpo di grazia viene offerto dall'invasione dei barbari.

Sul finire del IV secolo, i Visigoti di Alarico invadono il Piceno, assoggettando e distruggendo molte città. Non è che l’inizio del completo sconvolgimento della regione che culmina con la guerra tra i goti ed i bizantini (531 – 553), durante la quale altri insediamenti vengono, con alterne vicende, conquistati o distrutti. Questi avvenimenti segnano la fine dell’antichità ed il crollo di una civiltà che aveva uniformato il territorio: cresce la differenziazione tra le poche città rimaste e le campagne coltivate.

Alcune città, specie quelle di fondovalle, scompaiono completamente (non però Jesi) e sopravvivono invece centri che, posti su alture, meglio sono adatti alla difesa (Cingoli, Camerino) o che toccati dalle vie consolari o importanti per i collegamenti marittimi rappresentano sempre e comunque dei poli di attrazione (Ancona, Ascoli, Fano, Pesaro).

Nella generale catastrofe permangono, nei centri sopravvissuti, le istituzioni nate durante il periodo imperiale: le diocesi, che molte volte oltre a quelli spirituali, raccolgono attorno a sé i poteri civili e rappresentano poli di attrazione e di coagulo delle popolazioni. Presumibilmente in questo stesso periodo si ha in generale anche una prima diffusione del monachesimo e più in particolare dei benedettini nella nostra regione. Essi ottengono di fondare, sul modello di Montecassino (529), monasteri, cenobi, eremi, ove si svolge oltre alla preghiera l’attività agricola.

Nel 568 la regione vede il passaggio dei Longobardi sui propri territori ed alcuni centri subiscono man mano la loro dominazione. Camerino diviene capoluogo di un ducato annesso a quello di Spoleto, ed è destinato ad assumere sempre di più l’aspetto di un’entità autonoma e compatta. I Longobardi, che controllano distesamente le campagne specialmente a sud di Ancona, dividono il territorio secondo un’unità chiamata curtis, retta da uno sculdascio, che diviene un modello da seguire per l’attività agricola. In questo periodo il governo del territorio viene istituzionalizzato e possiamo dire che sia già questo, dopo secoli di abbandono, l’inizio del rinnovamento e della ripresa. Ma i pericoli ancora ci possono essere ed allora la regione viene disseminata di postazioni fortificate che contribuiscono a dare sicurezza e consentono ai monaci benedettini di applicare con tranquillità la regola ora et labora nelle numerose abbazie la cui concentrazione territoriale sarà una delle più alte di tutto l’occidente. In questi secoli nella zona di Staffolo si ha l’insediamento di comunità monastiche che porta alla costruzione, attorno al X e XI secolo della chiesa di S. Francesco.

Nei secoli seguenti l’evoluzione del territorio staffolano è non dissimile da quello degli altri centri collinari marchigiani: distribuzione, per ragioni strategiche e di salubrità, degli abitati in posizioni di sommità collinare; stretto rapporto con il territorio agrario circostante. Rapporto che spesso si trasforma in scontro armato o alleanza con i centri limitrofi, gravitazione su un centro urbano maggiore, in questo caso Jesi, che svolge un ruolo di riferimento e guida nelle grandi scelte strategiche. Tutto ciò va avanti con varie vicende per diversi secoli, fin quando il territorio entra a far parte stabilmente del dominio pontificio, restandovi per almeno tre secoli.

Molti dai documenti risultano essere stati gli edifici d’interesse, storico architettonico, ma non tutti sono giunti fino a noi. Oltre a quelli esistenti nel centro storico, abbastanza integro, è da sottolineare la chiesa della Castellaretta, edificata a ricordo della vittoria di Lepanto, alla quale prese parte un nutrito gruppo di crociati staffolani, nonché l’interessante serie di fonti, i cui manufatti sono stati realizzati tra il XV ed il XVIII secolo e di cui oggi è in corso la valorizzazione.

1.4 Aspetti demografici e socio economici

Di seguito sono riportati alcuni dati che illustrano la situazione demografica e socioeconomica del comune di Staffolo al fine di evidenziare e analizzare aspetti che possono indirizzare il processo decisionale di costruzione dello strumento urbanistico generale.

Al 31 dicembre 2004 la popolazione residente del comune di Staffolo assommava a 2.304 unità aggregate in 872 famiglie, con una media di 2,6 componenti per famiglia. Vista la superficie del territorio comunale, pari a 27,66 km², la densità abitativa risulta di 83,3 abitanti/km².

Nel quadro provinciale (dati censuari 2001) il comune di Staffolo è al 34° posto per il numero di abitanti, al 17° posto per superficie territoriale e al 41° posto per densità abitativa.

Nella tabella 1 sono riportati i dati relativi alla popolazione residente ai censimenti, dal 1951 al 2001.

Tab. 1 – Popolazione residente ai censimenti
1951	1961	1971	1981	1991	2001
3.443	2.854	2.427	2.225	2.153	2.217
	61/51	71/61	81/71	91/81	01/91
Variazioni nel periodo	− 589	− 427	− 202	− 72	+ 64
Variazioni nel periodo	− 17,1 %	− 15,0 %	− 8,3 %	− 3,2 %	+ 3,0 %
Fonte: ISTAT

Analizzando questi dati troviamo i chiari segni del processo di spostamento della popolazione tra campagna e città, tra entroterra e costa e tra grandi centri e piccoli centri, che ha interessato le Marche dal dopoguerra ad oggi.

Di questo processo, di profonda mutazione demografica e socioeconomica, il comune di Staffolo ne ha pagato duramente le conseguenze: dal 1951 al 1991 ha visto la sua popolazione ridursi di 1.290 unità ( − 34,5%). Questa emorragia si è finalmente arrestata nell’ultimi anni, tanto che nel periodo 1991-2001 si registra un saldo positivo (+ 64 unità). I dati della tabella 2, nella quale sono riportati i saldi anagrafici di fine anno dal 1995 al 2004, evidenziano il permanere di un trend positivo, tanto che in soli quattro anni, dal 2001 al 2004, la crescita è stata del + 3,9%.

La ripresa che si è manifestata è inserita in un più generale fenomeno di ritorno verso l’entroterra e verso i piccoli centri, sospinto da una ricerca di qualità nell’abitare e reso possibile da una sempre più agevole mobilità nel territorio. Diventa così sempre più importante creare una generale capacità attrattiva di Staffolo, circa le condizioni di vita e di lavoro, al fine di potere cogliere le opportunità di questo cambiamento che può dare impulso ad una ripresa demografica, obiettivo irrinunciabile per sostenere un soddisfacente livello di servizi pubblici e privati.

I dati della tabella 2 evidenziano che la causa della ripresa è un positivo trend del saldo sociale che ha ampiamente colmato i valori negativi dei saldi naturali. Si può anche evidenziare che i saldi naturali, pur negativi, non destano particolari preoccupazioni, sia perché i valori sono molto contenuti sia perché il numero dei nati è relativamente costante e, grazie all’arrivo di nuovi nuclei familiari, potrà esserlo anche nei prossimi anni.[1]

Tab. 2 – Popolazione residente, movimento naturale e migratorio dal 1995 al 2004
Anno	Popolazione residente	Movimento naturale			Movimento migratorio
Anno	Popolazione residente	Nati vivi	Decessi	Saldo	Iscrizioni	Cancellazioni	Saldo
1995	2.109	20	29	− 9	31	28	+ 3
1996	2.097	13	16	− 3	36	45	− 9
1997	2.120	16	23	− 7	43	13	+ 30
1998	2.147	20	22	− 2	44	15	+ 28
1999	2.159	17	19	− 2	44	30	+ 14
2000	2.178	16	27	− 11	61	31	+ 30
2001	2.217	17	22	− 5	79	38	+ 41
2002	2.251	17	24	− 7	86	46	+ 40
2003	2.262	21	34	− 13	90	66	+ 24
2004	2.304	20	29	− 9	116	65	+ 51
2005	2.302^*	7	12	− 5	44	41	+ 3
Fonte: comune di Staffolo (*) Popolazione al 30 giugno 2005

Nella tabella 3 sono riportati i dati della popolazione residente dal 1951 al 2004, del numero di famiglie presenti e della loro composizione media.

Dal dopoguerra ad oggi, come in tutto il nostro Paese, si è verificato un significativo incremento del numero delle famiglie e un altrettanto significata riduzione della composizione media dei nuclei familiari, fenomeno che incide sull’evoluzione della domanda di abitazioni.

Tab. 3 – Famiglie e numero medio componenti dal 1951 al 2004
Anno	Residenti	Famiglie	Saldo (famiglie)	Variazione (%)	N° medio componenti
1951	3.443
1961	2.854
1971	2.427
1981	2.225	767			2,9
1991	2.153	758	− 9	− 1,2 %	2,8
2001	2.217	819	+ 61	+ 8,0 %	2,7
2004	2.304	872	+ 53	+ 6,5 %	2,6
Fonte: ISTAT, comune di Staffolo

Per quanto riguarda la situazione demografica nel Capoluogo, a Coste e nelle case sparse, i dati della tabella 4 evidenziano una tendenza alla crescita della frazione a discapito del capoluogo, facilmente spiegabile con il diverso grado di accessibilità del centro di Coste, collocato lungo un’importante strada di interesse interprovinciale.

Tab. 4 – Popolazione residente nel capoluogo, nelle frazioni e nelle case sparse
	1981	1991	2001	1991/1981 variazione %	2001/1991 variazione %
Capoluogo			1.289
Coste			301
Case sparse			627
Tot. comune			2.217
Fonte: ISTAT

Il vigente Prg (data relazione 1996) stimava la popolazione al 2015 pari a 2.200 unità, considerando poi le generali tendenze in atto (ripresa demografica dell’entroterra e dei piccoli centri, diffusione delle attività produttive nel territorio), alzava il valore verso una soglia di 3.400 – 3.500 abitanti (pur ritenendola sovrabbondante).

Fig. 1 Dati anagrafici (1995-2004) e stima della popolazione futura (2015-2020)

La figura 1 rappresenta la proiezione elaborata considerando i dati anagrafici che comprendono tutto il periodo 1995 – 2004. Il dato stimato al 2015 è di 2.518 abitanti e quello al 2020 è di 2.633 abitanti.

Queste stime appaiono più che ragionevoli, anche se è indubbio che le variazioni della dinamica migratoria sono assai difficili da prefigurare, in quanto determinate da molteplici fattori esterni. Riteniamo però che in questi anni futuri la dinamica migratoria sarà sempre più influenzata dalle opportunità di insediamento presenti nella varie realtà territoriali, canalizzata in ragione della qualità dell’abitare e del lavorare, nei suoi diversificati contenuti ed accezioni, che ogni centro, piccolo o grande, saprà proporre.

In conclusione, una soglia posta intorno ai 2.500 / 2.600 abitanti non rappresenta un’opzione rigida, si configura invece come un importante dato realistico con il quale confrontarsi, e intorno al quale costruire una politica che persegua l’obiettivo di una valorizzazione dell’insediamento e del territorio.

In conclusione si può anche fare una semplice correlazione con le modificazioni che stanno interessando la composizione dei nuclei famigliari, ricordando che al 2004 i 2.304 abitanti sono distribuiti in 872 famiglie (2,6 il numero medio dei componenti). Considerando un’ulteriore riduzione di quest’ultimo parametro fino a giungere al valore (prudenziale) di 2,5 componenti, i 2.600 abitanti ipotizzati nel 2020 sarebbero distribuiti in ben 1.040 famiglie. Un incremento della popolazione del + 12,8 % determinerebbe così un incremento delle famiglie del + 19,2 %.

1.5 Il patrimonio edilizio e la domanda di abitazioni

Nella fase degli studi ed indagini preparatorie per il vigente Prg è stata condotta un’indagine presso un campione di famiglie, al fine di venire a conoscenza dei problemi, dei desideri e delle propensioni circa vari aspetti di interesse per la progettazione urbanistica. L’indagine risale al 1991, ma per alcuni temi riveste tuttora un certo interesse, pertanto se ne riportano alcuni dati.

Fig. 2 Soddisfacimento delle esigenze abitative

Fig. 3 Cause dell’insoddisfazioni delle esigenze abitative

I primi due grafici manifestano una situazione relativamente problematica, quasi il 30% non è soddisfatto della propria condizione abitativa, in particolare perché troppo piccola (46%) o per le non confortevoli condizioni dell’abitazione (30%). Una piccola quota (4%) deve affrontare problemi più gravi. La lontananza dal centro abitato (20%) riguarda certamente coloro che risiedevano nelle case sparse che, alla data del censimento 1991, rappresentavano il 28,3% della popolazione totale.

Fig. 4 Raffronto tra le superfici disponibili e quelle desiderate

Le risposte circa le esigenze abitative nei termini di superficie disponibile per la residenza e per i locali accessori mettono in luce uno dei principali aspetti che incidono sull’attuale domanda edilizia. A fronte di un’attuale disponibilità media di 24,7 m²/abitante i cittadini che hanno risposto al questionario vorrebbero avere ben 44,0 m²/abitante.

Un dato di confronto è desumibile dal censimento 2001, da cui risulta la presenza di 4.974 stanze occupate, con un rapporto quindi di 2,2 stanze/abitante, superiore alla media provinciale pari a 2,0 stanze/abitante.

Fig. 5 Intenzioni dei residenti circa gli investimenti sull’abitazione

Fig. 6 Tipologie edilizie preferite

Anche le intenzioni e le propensioni dei cittadini di Staffolo, sintetizzate nelle precedenti figure 5 e 6, confermano che la domanda potenzialmente più rilevante nel comune è quella rivolta alle soluzioni che offrano il maggior grado di indipendenza possibile. Si preferiscono le case unifamiliari e, possibilmente, si realizzano ex novo per adeguarle alle proprie particolari esigenze.

Come noto la normativa regionale prevede che il calcolo della capacità insediativa teorica massima sia fatto considerando un valore di 120 m³/abitante per le aree residenziali, valore che mal si adatta alla realtà marchigiana, ove si è sempre riscontrato che la disponibilità di cubatura pro capite è nettamente maggiore.

Il dimensionamento derivante dall’applicazione del suddetto valore è certamente quello cui si deve fare riferimento per la verifica degli standard urbanistici, tuttavia, quando si devono valutare gli esiti reali dell’attività edilizia nel comune è ragionevole, considerando il rapporto 2,2 stanze per abitante (2001) e le intenzioni espresse dai cittadini di Staffolo, utilizzare un valore di 180 m³/abitante.

2 I RIFERIMENTI TERRITORIALI, PROGRAMMATICI E NORMATIVI

2.1 Adeguamento al Piano paesistico ambientale regionale

Il vigente Prg, definitivamente approvato nel 1996, è adeguato alle disposizioni del Ppar. Ciononostante, con la predisposizione del Piano 2006 si è preferito in qualche modo ripercorrere il processo di adeguamento al Ppar, non certo per ribaltare o alterare le valutazioni espresse che hanno già visto una loro formalizzazione, ma per chiarirne alcuni aspetti. Un’opportunità è stata certamente quella di sostituire la vecchia base cartografica con il recente aerofotogrammetrico regionale, ma l’aspetto più rilevante è stato un completo riordino (o meglio un rifacimento) dell’intera sistema normativo, con particolare attenzione alle norme riguardanti il territorio agricolo e le tutele paesistico – ambientali. A tutto ciò si aggiunge poi la necessità di confrontarsi con gli indirizzi del Ptc della Provincia di Ancona.

In questo processo di verifica sono state utilizzate, integrandole laddove necessario, tutte le indagini e le analisi prodotte in sede di elaborazione del vigente Prg e, naturalmente, ci si è confrontati con le scelte fatte nei termini di perimetrazione degli ambiti e individuazione dei livelli di tutela.

Tra i vari obiettivi che il Piano 2006 si è posto, emerge quello della tutela e della salvaguardia alle risorse presenti nel territorio comunale, urbano ed extraurbano, ponendo particolare attenzione allo spazio fisico in ogni sua componente, dagli insediamenti alle aree del territorio agricolo. Così come per le parti urbane, le aree agricole sono state analizzate e distinte in relazione a specifici caratteri, individuando le aree da sottoporre a particolari tutele ambientali e paesaggistiche.

Il Piano 2006 incide su alcune tutele poste dal vigente strumento urbanistico, pertanto, si è ritenuto opportuno produrre nuovi elaborati cartografici, in particolare le tavole relative agli ambiti definitivi di tutela: tavola Dp1 Ambiti definitivi di tutela / Categorie della struttura geologica – geomorfologica e del patrimonio botanico-vegetazionale e Dp2 Ambiti definitivi di tutela / Categorie del patrimonio storico-culturale. Ciò è necessario anche al fine di riportare ambiti e livelli in modo univoco, poiché nel vigente Prg sono individuate su vari elaborati.

2.1.1 Categorie della struttura geologica, geomorfologica e idrogeologica

Corsi d’acqua

La nuova cartografia (aerofotogrammetrico 1:10.000) ha consentito una più accurata individuazione del reticolo idrografico, riportato nella tavola 12 Ambiti provvisori di tutela del Ppar / Categorie della struttura geologica-geomorfologica e del patrimonio botanico-vegetazionale. Gli ambiti definitivi di tutela, riportati nella tavola Dp1 Ambiti definitivi di tutela / Categorie della struttura geologica-geomorfologica e del patrimonio botanico-vegetazionale, ampliano quelli provvisori, tutelando anche alcuni corsi d’acqua di 1° ordine, in alcuni casi per la loro valenza paesaggistica, ma soprattutto per il principio di salvaguardia della complessiva funzionalità del reticolo idrografico.

Il confronto con il vigente Prg può essere fatto facendo riferimento alla tavola 25 Zonizzazione del territorio comunale, nella quale sono perimetrate le aree di tutela dei fiumi e dei corsi d’acqua. A parte le differenze derivanti dalla diversa cartografia, il Piano 2006 non modifica significativamente gli ambiti di tutela dei corsi d’acqua, a parte l’inserimento, come già detto, anche di alcuni corsi d’acqua minori. Questa modifica appare più apprezzabile nell’ambito posto a sud-ovest del capoluogo.

Nelle tavole di progetto del Piano 2006, tavola P1 Zonizzazione parte extraurbana, la sottozona urbanistica di riferimento è la E3 Aree agricole dei corsi d’acqua.

Crinali

Anche in questo caso la cartografia più dettagliata ha consentito una più corretta perimetrazione degli ambiti di tutela, leggibile nella nuova stesura della tavola 12 Ambiti provvisori di tutela del Ppar / Categorie della struttura geologica-geomorfologica e del patrimonio botanico-vegetazionale. Premesso che il vigente Prg, nella tavola 25 Zonizzazione del territorio comunale, individua un’indistinta “area tutela di crinali e pendenze”, con riguardo ai crinali il Piano 2006 modifica in parte l’impostazione delle vigenti tutele.

Nella tavola Dp1 Ambiti definitivi di tutela / Categorie della struttura geologica-geomorfologica e del patrimonio botanico-vegetazionale, infatti, sono stati individuati quei crinali, appartenenti alle diverse classi, che delineano bacini visuali di alta percettività o che, per l’equilibrio degli elementi naturali e antropici in essi presenti, sono portatori di un intrinseco valore paesaggistico ed ambientale. Questa impostazione è poi congruente con le indicazioni del Ptc che riguardano il sistema dei crinali principali.

Le tutele si esplicano con l’individuazione nella tavola di zonizzazione della specifica sottozona urbanistica E2 Aree agricole con valori paesaggistici ed ambientali che, si estende dai crinali verso i versanti fino ad incontrare gli ambiti di tutela dei corsi d’acqua. Si è ritenuto di non tutelare specificatamente alcuni crinali, nella parte est e sud-est del territorio comunale, in quanto privi di significativi valori, evidenziando che, in ogni caso, l’edificazione nelle parti sommatali di questi crinali è vietata all’interno delle fasce di rispetto stradale.

Versanti

La specifica cartografia, messa a disposizione da parte della provincia di Ancona, Ufficio del sistema informativo territoriale, ha consentito una corretta individuazione dei versanti con acclività superiore al 30%, dove è applicata la specifica tutela di tipo integrale prevista dalle disposizioni del Ppar. La sottozona urbanistica di riferimento è la E4 Aree agricole dei versanti acclivi.

Categorie del patrimonio botanico-vegetazionale

Anche in questo caso si è potuto utilizzare la cartografia messa a disposizione dalla provincia di Ancona. Le aree di maggiore dimensione, interessate da formazioni boschive di varie composizioni, sono state perimetrate quali sottozone E5 Aree agricole delle formazioni vegetali. Agli elementi diffusi del patrimonio botanico-vegetazionale, censiti e individuati nella tavola 21 Carta fitovegetazionale, si applica un’adeguata normativa di tutela. È stato predisposto anche un elenco delle specie arboree da utilizzare nel territorio comunale di Staffolo.

2.1.2 Categorie del patrimonio storico-culturale

Paesaggio agrario di interesse storico-ambientale

Il Ppar non individua nel territorio di Staffolo alcuna specifica area appartenente alla categoria del paesaggio di interesse storico, nondimeno quasi tutto il territorio comunale è ricompresso nell’Area C di qualità diffusa n.49, Vallesina – Staffolo. In ragione di ciò, nella P1 Zonizzazione parte extraurbana, le aree del territorio agricolo che presentano un maggior grado di conservazione dei caratteri di interesse storico-ambientale o una particolare identità (le aree calanchive), sono state comprese nella sottozona urbanistica E2 Aree agricole con valori paesaggistici ed ambientali. Nel vigente Prg non è presente alcuna tutela riferita ai tali valori.

Centri e nuclei storici

Il centro storico di Staffolo per la sua collocazione geografica è fruibile da un ambito territoriale assai vasto, nel contempo i rapporti di diretto contatto con aree agricole non urbanizzate sono ridotti, limitati a quelli del versante sud-ovest, dove peraltro è presente un paesaggio agrario di un certo interesse.

Nel vigente Prg le tutele riguardanti il centro storico trovano un riscontro cartografico nelle tavole di zonizzazione sia del territorio comunale sia del capoluogo, ma ciò determina alcune difficoltà nel combinare zone urbanistiche, aree di tutela e le corrispondenti norme. Anche in questo caso la prima operazione condotta dal Piano 2006 è stata di precisare gli ambiti di tutela (provvisori e definitivi) e le corrispondenti zone urbanistiche che assumono in sé i contenuti della tutela.

Il vigente Prg privilegia la tutela dei versanti nord e nord-est del centro storico, mentre lascia del tutto scoperto il versante sud-ovest che, come già detto, è l’unico in cui è ancora presente un diretto contatto tra l’edificato storico e le circostanti aree agricole. Partendo da questa non condivisione delle scelte fatte, il Piano 2006 ha ripercorso, per questo tema, tutto il processo di adeguamento dello strumento urbanistico al Ppar, formalizzandolo nella tavola Dp2 Ambiti definitivi di tutela / Categorie del patrimonio storico-culturale.

Gli ambiti ed i livelli di tutela riguardanti il centro storico sono stati riequilibrati sia in ragione dei valori presenti, sia dell'avvenuta compromissione di alcune parti, soprattutto nel versante nord-est. Il Piano 2006 esplica la tutela del centro storico in modo articolato.

Nella parte urbana le aree in più diretta relazione sono individuate quali sottozone F1.1 Parchi ed aree verdi di interesse urbano, che esprimono una tutela integrale, nella parte extraurbana è prevista una specifica sottozona urbanistica E6 Aree agricole di tutela del centro storico, che esprime una tutela orientata. La tutela si completa poi con l’individuazione della sottozone E4 Aree agricole dei versanti acclivi ed E5 Aree agricole delle formazioni vegetali, che entrambe esprimono una tutela integrale.

Edifici e manufatti storici extraurbani

Una particolarità del territorio staffolano è data dalla presenza di numerose fonti, non più importanti dal punto di vista della risorsa idrica ma quali risorse storico - culturali. Molte di esse, infatti, presentano degli antichi manufatti di sicuro interesse: fonti Aprice (sec. XVI), Cavalline (sec. XVII), Salmagina (sec. XV), San Francesco (sec. XIV), Simone (sec. XVIII), Staffola (sec. XVII), Trocca (sec. XVI).

Il Piano 2006 conferma le attuali tutele, con la parziale eccezione di quelle riguardanti la fonte Salmagina. Alla data di approvazione del vigente piano, la Soprintendenza per i beni architettonici e ambientali aveva apposto un vincolo diretto (ex L. n.1089/1939) alla fonte Salmagina ed alle aree limitrofe (Decreto del Ministero dei beni culturali ambientali del 02.04.1990). A seguito di un ricorso promosso dai proprietari delle aree interessate, tale vincolo è stato annullato (sentenza TAR delle Marche n.1062/1998). Oggi, pur non essendo più operante il suddetto vincolo non si vuole disconoscere i valori presenti, ma gli ambiti di tutela sono stati rimodulati al fine di garantire un ragionevole equilibrio tra la salvaguardia del bene e le opportunità di sviluppo dell’insediamento residenziale di Staffolo.

Gli edifici ed i manufatti di interesse storico documentale (chiese, case coloniche, edicole, ecc.) sono stati oggetto di uno specifico censimento in sede di elaborazione del vigente piano. Il Piano 2006 assume quel censimento, chiarendo e specificando l’applicazione delle tutele ai diversi edifici e manufatti.

Zone archeologiche e aree di particolare interesse archeologico

Il Piano 2006 conferma le aree di interesse archeologico individuate nel vigente piano. Al fine di garantire la tutela di eventuali beni di interesse archeologico è stata predisposta un’opportuna normativa e la sottozona urbanistica di riferimento è la E7 Aree agricole di tutela di aree archeologiche.

Strade panoramiche.

Il Ppar nonché il vigente Prg non individuano percorsi con particolari valori panoramici. In sede di revisione dello strumento urbanistico si è ritenuto opportuno confermare questa scelta ritenendo adeguate le limitazioni in ogni caso imposte dalle fasce di rispetto stradali.

2.2 Indirizzi del Piano territoriale di coordinamento

Le note che seguono sintetizzano il processo d’interrelazione tra gli studi posti alla base dell’elaborazione del Piano 2006, le prime indicazioni circa le opzioni di conservazione / trasformazione nel territorio comunale e gli indirizzi del Ptc.[2] Ciò risponde a quanto disposto dallo stesso piano provinciale che recita: «I P.R.G. comunali, nella relazione illustrativa, esplicitano ed argomentano dettagliatamente e chiaramente le ragioni che motivano le scelte complessive e quelle ritenute più significative e qualificanti del progetto di Piano. Nella relazione, inoltre, deve essere svolta la verifica della compatibilità del Piano Regolatore con gli indirizzi del P.T.C. che riguardano il territorio comunale, evidenziandone ed illustrandone con motivazioni specifiche gli eventuali aspetti problematici».[3] Nello sviluppo della verifica di compatibilità sono stati esaminati gli elaborati cartografici e il complesso delle norme che si esplica «attraverso descrizioni, argomentazioni e correlati indirizzi …» contenuti nel testo normativo del Ptc.

Al fine di disporre di un quadro completo, ma nel contempo semplificato, per la verifica e la valutazione della compatibilità delle scelte del Piano 2006 con il Ptc sono state prodotte delle schede in cui sono riportati, sinteticamente, tutti gli indirizzi che attengono al territorio comunale di Staffolo. Nelle stesse schede, in modo altrettanto sintetico, sono state sviluppate le argomentazioni circa le congruità o le conflittualità tra scelte dello strumento urbanistico e Ptc e, qualora siano presenti queste ultime, si esplicitano le possibili compensazioni e/o alternative.

Tab. 5 – Sezioni e indirizzi del Piano territoriale di coordinamento individuati e verificati
SEZIONE 1 - La forma del territorio
1.3 – Gli ambiti territoriali “C” della media collina	1.C.1, 1.C.2, 1.C.3.
1.4 – Gli ambiti territoriali “D” dell’alta collina	1.D.1, 1.D.2, 1.D.3
2.1 – L’ambiente	2.A.1, 2.A.2, 2.A.3, 2.A.4, 2.A.5, 2.A.6, 2.A.13, 2.A.17, 2.A.18, 2.A.19, 2.A.24, 2.A.25, 2.A.26, 2.A.27, 2.A.28, 2.A.29, 2.A.30, 2.A.31.
2.2 – Le infrastrutture per la mobilità	2.M.5, 2.M.7.
2.3 – Gli insediamenti produttivi e commerciali	2.I.1, 2.I.2, 2.I.3, 2.I.4.

Il territorio comunale di Staffolo ricade in due degli ambiti territoriali omogenei individuati dal Ptc: le colline che scendono verso il fiume Esino sono comprese nell’ATO C della bassa collina, il restante territorio è compreso nell’ATO D dell’alta collina. Parti del territorio, sia vallivo che collinare, ricadono anche nelle fasce della continuità naturalistica (v. fig. 7). Dette perimetrazioni sono riportate nella tavola Dp1 Ambiti definitivi di tutela / Categorie della struttura geologica-geomorfologica e del patrimonio botanico-vegetazionale.

Fig. 7 Ambiti del Piano territoriale di coordinamento

La lettura delle schede allegate evidenzia una sostanziale rispondenza delle scelte del Piano 2006 con gli indirizzi del Ptc, sia a quelli di riferimento per gli Ambiti territoriali omogenei, sia a quelli settoriali (ambiente, infrastrutture, strutture commerciali). Nondimeno sono presenti alcuni punti di possibile “conflittualità” che è opportuno sviluppare al fine di valutarne l’ammissibilità. Essi sono sintetizzati nella tabella di seguito riportata.

1.4 – GLI AMBITI TERRITORIALI “C” DELLA MEDIA COLLINA

1.C.3 Evitare l’ampliamento dei nuclei residenziali esistenti, nuovi insediamenti produttivi extra-agricoli, nuovi edifici o manufatti sparsi non connessi alle attività agricole.

Territori idonei per il potenziamento e/o l’inserimento dei collegamenti infrastrutturali intervallivi.

· Il P. non prevede la realizzazione di nuovi insediamenti produttivi extra-agricoli, nuovi edifici o manufatti sparsi non connessi alle attività agricole.

· Il P. prevede ampliamenti del centro di Coste, che rappresenta una realtà consolidata è importantissima per lo sviluppo residenziale e produttivo del comune di Staffolo.

· Il territorio di Staffolo non è interessato da nuovi tracciati intervallivi, si prevede invece il miglioramento della viabilità provinciale esistente (soprattutto nei termini di sicurezza), con la realizzazione, in località Coste, di un nuovo tronco e di una rotatoria per una diversa connessione tra la S.P. 502 e la S.P. di S. Paolo.

1.4 – GLI AMBITI TERRITORIALI “D” DELL’ALTA COLLINA

1.D.3 Interventi sui centri di crinale rivolti al recupero fisico per le destinazioni residenziali o turistico residenziali, nonché al recupero delle funzioni di servizio. Contenimento delle espansioni che andranno frazionate, individuate sulle parti alte (evitando in particolare i medi versanti) e con basse densità edilizie.

Prudenza nella previsione di nuovi tracciati viari.

Favorire la trasformazione degli edifici produttivi esistenti nelle parti alte e nei versanti.

Nuovi insediamenti vanno localizzati ai piedi del versante, in prossimità delle aree “V”.

Nelle aree delle “fasce della continuità naturalistica” devono essere evitati: ampliamenti dei nuclei residenziali esistenti; nuovi insediamenti produttivi extra-agricoli; nuovi edifici sparsi non connessi alle attività agricole.

· Il P. prevede un contenuto ampliamento del centro di Staffolo, individuando zone di espansione poste in continuità con quelle esistenti nelle parti alte dei versanti, con densità basse (Ut = 0,35 mq/mq) ed altezze molto contenute (7,50 m).

· Sono previsti nuovi tracciati viari nei versanti, ma sono strettamente funzionali allo sviluppo dell’insediamento e alla risoluzione delle attuali carenze viabilistiche, infatti, l’attuale provinciale percorre tutto l’anello del centro storico. Essi si sviluppano seguendo l’andamento del terreno naturale e il loro inserimento nel paesaggio sarà oggetto di particolare attenzione in sede di progettazione preliminare/definitiva.

· Nella fascia della continuità naturalistica ricadente nell’ATO D il P. non prevede alcuna nuova edificazione.

2.1 – L’AMBIENTE

2.A.24 Le aree con pendenza >30% devono avere un’estensione ampia, tale da caratterizzare la morfologia del territorio.

Analisi di dettaglio nelle aree a mezzacosta, evitando ulteriori edificazioni nei versanti, preferendo le aree crinaliche.

· Il P. individua gli ambiti di tutela dei versanti (sottozona E5) che rispondono alle disposizioni indicate.

· Alcune nuove zone di espansione residenziale (zone C1 e C3, versante sud-ovest di Staffolo e C2, versante est di Coste), interessano aree di versante, ma la configurazione dell’insediamento e la morfologia del territorio non fornisce valide alternative. Tutte le zone di espansione sono state accuratamente valutate dal punto di vista geologico e geomorfologico, indicando le necessarie attenzioni per la loro utilizzazione.

2.A.26 Identificazione delle aree in frana, nelle quali sono da evitare: la realizzazione di nuove infrastrutture, sbanchi e riporti, pratiche agricole non congruenti con le caratteristiche dei versanti, modifiche al regime idrico delle acque superficiali, interventi edilizi (fatti salvi quelli sugli edifici esistenti).

· Il P. è conforme alle indicazioni del Pai. Le aree interessate da fenomeni di instabilità sono comunque escluse dall’edificazione.

2.A.29 Limitare gli incrementi edilizi alle sole attività produttive e ai servizi, da localizzare nei terrazzi alti e nelle vallecole laterali, escludendo ulteriori sviluppi edilizi nelle “fasce della continuità naturalistica”.

Tutela particolare nei terrazzi alti nel tratto compreso tra Jesi e Monte San Vito.

Gestione delle aree umide, naturali e artificiali, attente ai problemi ecologici.

· Nessun nuovo intervento ricade nelle “fasce della continuità naturalistica” relative ai corsi d’acqua.

· Tutto il territorio collinare facente parte dell’ATO C ricade nella “fascia della continuità naturalistica”. Tuttavia bisogna considerare che:

─ il territorio collinare interessato, pur avendo alcune peculiarità morfologiche e paesaggistiche (calanchi), non è ricco di particolari risorse naturalistiche e, comunque, non è interessato da significativi processi di antropizzazione;

─ le aree interessate dai nuovi interventi sono tutti nella frazione Coste (zone di espansione C2 e limitatissime integrazioni delle zone B come riconoscimento dello stato di fatto) sono prive di particolari valori ambientali e paesaggistici;

─ l’unica nuova zona di espansione residenziale significativa (zona C2 ad est dell’abitato) è connessa ad un importante intervento di miglioramento della viabilità provinciale (tronco di raccordo tra la S.P. 502 e la S.P. di S. Paolo).

2.2 – LE INFRASTRUTTURE PER LA MOBILITÀ

2.M.5 Principali tracciati della “viabilità primaria territoriale” lungo la costa e gli assi vallivi. Individuazione di un’intervalliva “mediana” ad ovest di Jesi, dalla strada provinciale dell’Acquasanta alla valle del Musone. Studio di un “transetto” nel punto d’attraversamento dell’Esino.

Evitare la realizzazione di circonvallazioni sui versanti, consolidamento dei collegamenti tra il sistema viario collinare e la “viabilità primaria territoriale” con il recupero di tracciati esistenti.

· Sono previsti nuovi tracciati viari nel versante sud-ovest di Staffolo, ma sono strettamente funzionali allo sviluppo dell’insediamento (strada a supporto delle nuove zone C1 e C3). Il tracciato che svolge la funzione di circonvallazione è di ridotta lunghezza ed importante per eliminare la tortuosità dell’attuale percorso attorno al centro storico.

· Tutti i nuovi tracciati si sviluppano seguendo quanto più possibile l’andamento del terreno naturale e il loro inserimento nel paesaggio sarà oggetto di particolare attenzione nelle successive fasi di progettazione.

3. LA VARIANTE AL PIANO REGOLATORE GENERALE

3.1 L’interpretazione della domanda di trasformazione

Progettare l’assetto futuro di un piccolo centro – qual è Staffolo – e del suo territorio vuol dire:

· interpretare le dinamiche di trasformazione dell’assetto attuale;

· coglierne gli aspetti sui quali è ragionevolmente possibile influire attraverso l’azione di governo dell’Amministrazione comunale;

· prefigurare, infine, obiettivi e requisiti funzionali e formali di assetto, perseguibili nell’interesse comune.

La possibilità di influire sulle dinamiche di trasformazione richiede una loro interpretazione, attenta ai comportamenti socioeconomici ed agli atteggiamenti culturali presenti nella società. Sono appunto questi aspetti che determinano modalità diffuse di uso e trasformazioni del territorio e dell’insediamento.

L’attendibilità di un progetto urbanistico sta proprio nella sua capacità di concorrere a qualificare in senso funzionale, formale ed ambientale gli esiti di trasformazione e di assetto di processi socioeconomici e socio-culturali in atto, o che esso stesso è in grado di provocare. Diventa dunque necessario assumere a base della costruzione del progetto, oltre alla valutazione dello stato di fatto, anche un’interpretazione della domanda di “città e di territorio”, presente nel contesto socioeconomico, cui riferirsi e su cui contare.

Questa domanda non è tuttavia sempre omogenea al suo interno, nel senso che esprime interessi diversi e comporta talvolta esiti che entrano in conflitto. In questo senso, il progetto è la sintesi di un processo decisionale, è una scelta: non solo e non tanto sul “se” rispondere, ma sul “come” rispondere alla domanda di trasformazione.

Si ritiene che la domanda, in termini generali, riguardi:

· la maggiore qualità ed estensione, sotto il profilo funzionale ed estetico, delle parti che svolgono una funzione pubblica collettiva di rilevanza urbana e di quelle parti private che questa funzione contribuiscono a determinare, in termini di occasione d’incontro e di relazione sociale; ciò con particolare riferimento a quei luoghi e quegli spazi di richiamo da qualificare o da inventare (il centro storico del Capoluogo, la nuova piazza di Coste, gli impianti sportivi, ecc.);

· la maggiore qualità degli spazi pubblici e dei servizi alla residenza ed alle persone, con particolare riferimento alla diffusione di spazi per il gioco dei bambini, per il ritrovo dei ragazzi, per l’incontro degli anziani, nonché alla caratterizzazione dei percorsi pedonali e degli spazi sede di servizi e di attrezzature pubbliche;

· la maggiore efficienza e qualità della viabilità, con particolare riferimento alla qualificazione anche estetica delle strade e degli spazi di sosta (completamenti di opere, parcheggi diffusi e concentrati, verde stradale, ecc.);

· il recupero ad una funzione abitativa qualificata del centro storico e la qualificazione dell’insediamento di recente origine;

· la conservazione, compatibile con gli utilizzi produttivi primari, delle valenze paesistico - ambientali del territorio agricolo e il loro utilizzo per la promozione di interventi di valorizzazione turistica.

3.2 Il territorio agricolo

Il Piano 2006 nelle zone agricole, omogeneamente considerate, persegue l’obiettivo di valorizzare le condizioni di contesto, descritte in primo luogo dallo stato idrogeologico, dai valori paesistici ed ambientali e dai potenziali produttivi. Obiettivo prioritario è perciò la salvaguardia delle zone agricole nei confronti di ogni forma di loro utilizzazione impropria, ciò è specificamente di competenza dello strumento urbanistico generale.

In ragione di quest’obiettivo le zone non agricole individuate nel territorio extraurbano fanno esclusivamente riferimento a situazioni di fatto da confermare e, in alcuni casi, da qualificare e potenziare. Si tratta di zone produttive esistenti (De1), di aree per lo sviluppo di attività turistico residenziali (De2), di aree per parchi e attività del tempo libero (F1.1) e di aree per impianti sportivi (F1.2). le zone residenziali sono pochissime, una zona di espansione residenziale[4] (Ce1) posta nei pressi del Capoluogo e alcune zone di completamento (Be1) integrate alla zona del nuovo campo sportivo.

La salvaguardia dei valori paesaggistici ed ambientali si esplica con l’articolazione delle sottozone agricole, congruenti con gli ambiti di tutela definitivi del Ppar. Il Piano 2006 individua così le sottozone E2 aree agricole con valori paesaggistici ed ambientali, E3 aree agricole dei corsi d’acqua, E4 aree agricole dei versanti acclivi, E5 aree agricole delle formazioni vegetali ed E6 aree agricole di tutela delle aree di interesse archeologico. Nel contempo si deve tendere a riconnettere queste aree fra loro e, nel loro insieme, alla realtà socioeconomica consolidata e vivace della Vallesina, al fine di una loro valorizzazione. Si tratterà, dal punto di vista economico, di promuovere od incentivare attività legate alla trasformazione dei prodotti agricoli, concentrando gli interventi al fine di massimizzare potenziali produttivi che, data la loro consistenza relativa, possono maturare e realizzare concorrenzialità solo per sommatorie localizzative che ne superino il carattere disperso.

3.3 La viabilità di interesse generale ed i parcheggi

L’indagine diretta svolta in occasione dell’elaborazione del vigente Prg aveva anche una parte riguardante il tema della viabilità e dei parcheggi, i cui dati sono sintetizzati nelle figure 8 e 9. Pur ricordando che è datata 1991, essa ha costituito un punto di partenza per affrontare questi temi, che sono stati poi approfonditi nella fase analitica del Piano 2006.

Fig. 8 – Valutazioni circa lo stato della viabilità

La situazione della viabilità non presenta situazioni particolarmente critiche, tuttavia sono presenti alcuni problemi, in particolare nella frazione Coste, che emergono nel questionario dalle risposte circa la carenza di strade di circonvallazione.

I flussi, anche del traffico pesante, sono cresciuti in modo consistente soprattutto lungo la provinciale n.502 (l’ex strada statale) e l’intersezione con la provinciale n.35 di S. Paolo non garantisce più adeguati livelli di sicurezza. Nel contempo il traffico di attraversamento verso il Capoluogo interferisce negativamente con la qualità di vita della frazione Coste.

Dopo una serie di sopralluoghi e, soprattutto, a seguito di un confronto con gli uffici tecnici della provincia di Ancona, sono state scartate le ipotesi non risolutive dei problemi che utilizzavano la strada di urbanizzazione della nuova zona produttiva. Si è così giunti al disegno di un nuovo tronco stradale che collega direttamente le due provinciali: un by-pass che elimina le interferenze con le zone residenziali.

Per quanto riguarda il Capoluogo la situazione è più articolata ma assai meno problematica ed urgente, dato che non è interessato da consistenti flussi di traffico.

È pur vero che, allo stato attuale, esiste un’unica direttrice che collega il versante est (verso Jesi) con quello ovest (verso S. Paolo) e con quello sud-ovest (verso Cupramontana). Il Piano 2006 riprende così il progetto del Prg adottato e prefigura una viabilità, sul versante sud del centro storico, che dall’incrocio nei pressi del cimitero, si collega alla provinciale per Cupramontana.[5] Il sistema si completa poi con la nuova strada di lottizzazione che sbocca nei pressi della chiesa della Castellaretta.

Fig. 9 Valutazioni circa lo stato dei parcheggi

Le risposte al questionario sembrano evidenziare dei significativi problemi di parcheggio (il 60% degli intervistati chiede un loro aumento).

Anche in questo caso il problema più consistente si riscontra nella frazione di Coste ed esso nasce dalla configurazione dell’insediamento, che si sviluppa tutto lungo le due strade provinciali. Oggi le aree di sosta non mancano, una quota importante è stata reperita all’interno della nuova zona produttiva, ma è evidente che la richiesta è quella di sostare lungo le strade provinciali, ma il traffico sempre più in crescita la rende inopportuna e pericolosa. La vera soluzione del problema la sia avrà proprio con la realizzazione del nuovo tronco di collegamento tra le due strade provinciali, che permetterà di utilizzare al solo livello locale un significativo tratto dell’attuale provinciale n.35 di S. Paolo.

Nel Capoluogo non ci sono particolari problemi per la sosta (a parte quelli che si presentano in occasione di particolari manifestazioni), così il Piano 2006 si limita ad integrare, in alcune parti, i parcheggi esistenti. I problemi specifici del centro storico saranno affrontati, per quanto possibile, all’interno della variante del piano particolareggiato, in corso di redazione.

3.4 Le attrezzature ed i servizi pubblici

Di seguito sono riportati i grafici relativi alle considerazioni espresse da un campione di cittadini circa l’attuale dotazione e funzionalità delle attrezzature e dei servizi pubblici.

Fig. 10 Domanda di aree verdi

Fig. 11 Domanda di aree gioco per bambini

Le valutazioni espresse dai cittadini coinvolti nell’indagine evidenziano una situazione complessivamente positiva, considerando poi che dal 1991 ad oggi sono state acquisite ed attrezzate varie aree verdi e per il gioco dei bambini. Il Piano 2006, non solo incrementa la dotazione di aree a verde, ma tenta di aumentarne la superficie media per realizzare aree qualitativamente migliori. Questo obiettivo, in alcuni casi, potrà essere perseguito mediante la procedura di monetizzazione degli oneri di urbanizzazione.

Fig. 12 Domanda di aree per lo sport

La situazione per quanto riguarda le attrezzature e gli impianti sportivi è assai meno positiva, in quanto viene ad incidere negativamente la limitata dimensione demografica del comune ma, anche in questo caso, si può registrare un miglioramento in atto, grazie alla realizzazione di un campo di calcio alle Coste. Il nuovo piano prevede, in particolare, la realizzazione del nuovo stadio lungo la provinciale di S. Paolo, in una collocazione mediana rispetto ai due nuclei abitati. Con la realizzazione del nuovo impianto sarà possibile rivedere la configurazione e l’utilizzo dell’impianto di Staffolo, che potrà sia essere in parte utilizzato per l’espansione delle attigue attrezzature scolastiche, sia trasformato in un campo polivalente destinato alle attività sportive di adulti e ragazzi.

Fig. 13 Domanda di attrezzature scolastiche

Alla data dell’indagine la maggior parte dei cittadini intervistati si riteneva soddisfatto circa la disponibilità delle attrezzature scolastiche. Questa condizione è sostanzialmente ancora presente, tuttavia è necessario programmare un potenziamento delle scuole, proprio nell’ottica dello sviluppo socioeconomico e demografico del comune di Staffolo. Questo potenziamento deve necessariamente partire dalle scuole attuali, pertanto il Piano 2006 non prevede aree per l’edilizia scolastica esterne all’attuale insediamento, ma, come già detto, prefigura un’espansione dell’attuale area scolastica nel limitrofo campo da calcio, a seguito della realizzazione del nuovo stadio.

I grafici che seguono sintetizzano la domanda relativa alle attrezzature, pubbliche e private, di interesse comune e alle attività commerciali. Per quest’ultimo aspetto è evidente che il problema, nel caso di Staffolo, non deriva da scelte urbanistiche e, ugualmente, non può essere risolto dal punto di vista tecnico. Ci si trova di fronte ad un generale e profondo cambiamento nel settore commerciale: l’enorme crescita della grande distribuzione che va a collocarsi nei grandi nodi della rete della mobilità provinciale e regionale. La rete commerciale dei piccoli comuni si assottiglia sempre più ed è difficile ipotizzare un’inversione di tendenza. L’obiettivo, quindi, è quello di favorire la crescita demografica del comune e, conseguentemente, dare sostegno alle piccole attività esistenti. Laddove possibile, nel centro di Coste, offrire delle opportunità per attrarre nuove iniziative imprenditoriali.

Fig. 14 Domanda di attrezzature di interesse comune

Fig. 15 Domanda di attrezzature religiose

Fig. 16 Domanda di attività commerciali

Se, come nella maggior parte dei casi, non ci sono problemi per quanto riguarda le attrezzature religiose, diversa è la situazione delle altre attrezzature di interesse comune, pubbliche o di uso pubblico. Il Piano 2006 affronta questo problema laddove è più sentito, ossia nel centro di Coste, prevedendo uno specifico intervento urbanistico. Un’area posta al centro della frazione, attualmente occupata da uno stabilimento produttivo in completo degrado, è destinata alla creazione di un nuovo complesso edilizio dove, oltre alle residenze, troveranno collocazione attività commerciali e un nuovo centro civico, che prospetteranno su una nuova piazza.

3.5 Il Capoluogo

Finalità principale del Piano 2006 in ambito urbano è il consolidamento e la riqualificazione dell’assetto insediativo esistente, ottimizzando l’utilizzo dell’armatura infrastrutturale e promuovendo, in forma generalizzata, un uso del suolo appropriato ai suoi caratteri morfologici e funzionali.

Il centro storico e il suo intorno

Il centro storico di Staffolo è da anni dotato di uno strumento di pianificazione particolareggiata, finalizzato al recupero ed alla valorizzazione complessiva del patrimonio storico e architettonico. Il Piano 2006 ne ha precisato il perimetro includendovi piccole aree di margine, le quali saranno inserite nel nuovo piano particolareggiato, in corso di redazione.

Le zone di completamento (B1) poste lungo la provinciale di S. Paolo che risale verso il capoluogo sono state confermate, integrandole per includervi degli edifici esistenti e delle piccole aree comprese tra essi. Si è ritenuto però opportuno ridurre sia l’indice di fabbricabilità fondiaria (da 1,50 m³/m² a 1,20 m³/m²), sia l’altezza massima (da m 10,50 a m 7,50).

Nel versante nord sono previste due piccole zone di espansione residenziali (C1), di bassa densità e con altezze modeste, poste ad una quota inferiore (40-50 metri) rispetto al centro storico e, comunque, inserite in un contesto già fortemente alterato a causa della presenza di vari edifici non congruenti, per dimensioni e tipologie, con il vicino insediamento storico. Con questi nuovi interventi si potrà, dal punto di vista formale, definire il margine dell’insediamento e, dal punto di vista funzionale, meglio collegare la zona per attrezzature sportive e per il tempo libero (F2.3), che il piano prevede di potenziare, posta sullo stesso versante. Lungo la provinciale di S. Paolo, nei pressi della casa di riposo, è stata invidiata un’area per la costruzione della nuova caserma dei Carabinieri (zona F2.2).

Il Piano 2006 conferma l’attuale campo sportivo (F1.2), posto nei pressi del centro storico, ma l’area è disponibile, qualora sia necessario, per un ampliamento del limitrofo edificio scolastico (F2.1).

Lungo la provinciale di S. Paolo, il Piano 2006 prevede anche una modesta zona di espansione residenziale (Ce1)[6] atta a rispondere alla domanda, sempre più presente nell’attuale società, di un’edilizia unifamiliare in un contesto periurbano. Le norme del piano prevedono, in ogni caso, densità molto basse e modeste altezze degli edifici. Questo intervento, in sinergia con quello del nuovo campo sportivo, è funzionale all’obiettivo di creare maggiori condizioni di integrazione tra il capoluogo e la frazione Coste.

Il cimitero ed il versante sud-est

Il Piano 2006 rivede la perimetrazione della sottozona cimiteriale (F1.3), eliminando la limitata (ma possibile) espansione verso il centro abitato e confermando l’eventuale futura espansione verso valle.[7] In ragione di tale modifica e visto lo stato dei luoghi si è riperimetrato anche il vincolo di rispetto cimiteriale e si è adeguata la normativa alle disposizioni dell’art.28 della L. n.166/2002.

Bisogna evidenziare che il cimitero si trova proprio lungo una strada di crinale, quindi l’estensione del vincolo, nel versante opposto a quello in cui esso è sito, appare di irrilevante utilità. Evidenziamo anche che l’area più prossima è gia stata utilizzata per la realizzazione del parcheggio a servizio del cimitero stesso.

La riduzione del vincolo verso il centro abitato, nel rispetto della citata L. n.166/2002, è motivata dal fatto che si tratta di aree, comunque già parzialmente edificate, che si collocano o, come già detto, nel versante opposto a quello in cui è sito il cimitero o, nello stesso versante, ma ad una quota superiore.

Questi nuovi interventi edilizi sono anche funzionali alla realizzazione di una nuova strada di circonvallazione, che si allaccia alla provinciale per Cupramontana, si prevede l’allargamento di Via Madonna del Piano, che fiancheggia il consorzio agrario, e una nuova zona di espansione residenziale (C1).[8]

Il versante a sud del centro storico, unico luogo in cui è ancora presente un diretto rapporto tra edificato storico e area agricola, è destinato a parco urbano (F1.1).

L’insediamento di crinale verso S. Paolo

Lungo il crinale che scende verso S. Paolo e nei versanti rivolti a sud-ovest si è sviluppato l’insediamento più consistente del Capoluogo. Il Piano 2006 conferma questa tendenza e prevede un complessivo riordino delle zone di espansione residenziale già previste dal vigente Prg.

L’intervento più significativo riguarda una nuova viabilità di bordo che delimita l’edificato, esistente e di progetto, ne ricompatta la forma e migliora la funzionalità complessiva del sistema viario. Il vigente Prg prevede una zona produttiva di espansione per integrare quella esistente (D1), ma questa scelta appare discutibile a causa della morfologia dell’area (troppo acclive per edifici di tipo produttivo) e, precipuamente, perché le attività produttive, anche quelle più piccole, si localizzavano preferibilmente laddove c’è un alto livello di accessibilità. Il Piano 2006, pertanto, prevede una modifica da zona produttiva di espansione a zona mista di espansione (C3), con prevalenza in ogni caso dell’uso residenziale.

Il decadere del vincolo (L. n.1497/1939) apposto nell’area della fonte Salmagina e una rivisitazione di quello, di piano regolatore, riguardante la chiesa della Castellaretta, hanno condotto a lievi modifiche ed integrazioni alle altre zone di espansione residenziali (C1), compatibili, in ogni caso, con la salvaguardia e la valorizzazione dei suddetti beni storici.

3.6 La frazione Coste

L’attuale conformazione della frazione Coste é tipica delle borgate sorte spontaneamente lungo una sola strada, caratterizzata da un’eccessiva lunghezza dell’abitato a fronte di una ridotta estensione in senso trasversale alla strada. Nel caso di Coste la proponibilità di un’estensione trasversale é stata fortemente preclusa, nella sua zona centrale, da fattori geomorfologici. La strada, e di conseguenza l’edificazione ai suoi lati, corre in sommità di un crinale che, dal lato nord, è interessato da formazioni calanchive e, dal lato sud-est, da terreni instabili.

Il vigente Prg ha così prefigurato uno sviluppo su due poli distinti: nel lato nord-est, in prossimità dell’attuale chiesa e dell'incrocio con la provinciale per S. Vittore, l’espansione residenziale; nel lato sud-ovest, sul pianoro nei pressi dell’incrocio tra le strade provinciali, l’estensione della esistente zona produttiva e la realizzazione di una strada di lottizzazione, quale collegamento alternativo tra le due provinciali.

È indubbio che i problemi del traffico incidono negativamente sulla qualità della vita nella frazione e la loro soluzione è un punto centrale del nuovo piano. Si è convenuto, in accordo con la provincia di Ancona, che la soluzione proposta dal piano vigente non è adeguata alle esigenze del traffico, pertanto è stato disegnato un nuovo tronco stradale che collega direttamente le due provinciali. Ciò a comportato modeste modifiche alla configurazione della zona produttiva in corso di attuazione.

Con la deviazione dei flussi di traffico nel nuovo bypass si prospetta la possibilità di qualificare la Via Breccione, di farne la “via principale” della frazione. Un luogo centrale della via sarà rappresentato dalla nuova piazza, che si realizzerà con l’intervento di riconversione del capannone industriale sito lungo la via (B3). Alla Via Breccione, liberata dal traffico di attraversamento e qualificata nell’arredo urbano, si connettono anche le nuove zone di espansione residenziale (C2).

Per attenuare la separazione dei due poli della frazione, il piano prevede anche delle nuove, ma modeste, zone di espansione residenziale lungo Via Coste.[9] Per quanto riguarda le zone produttive il Piano 2006 ripropone un’area sita lungo la provinciale n.502, già individuata dal piano vigente ma stralciata in sede di approvazione.[10]

4. IL BILANCIO

4.1 Le tutele paesistico ambientali

Nel precedente capitolo 2, in particolare nel sub-capitolo 2.1 Adeguamento al Piano paesistico ambientale regionale, sono già state esplicitate le ragioni che hanno condotto verso una revisione delle definitive tutele paesistico ambientali previste dal vigente Piano regolatore generale.[11] Ciò detto, è necessario verificare che da questa operazione di riordino e precisazione delle tutele ne consegua, come risultato finale, un risultato positivo. Ossia che il livello complessivo della tutela nel territorio comunale di Staffolo risulti maggiore, o almeno equivalente, a quello ora operante.

Questo bilancio deve essere fatto considerando sia gli aspetti quantitativi – le superfici soggette a tutela – sia quelli, non meno importanti, di tipo qualitativo. Ossia una verifica del livello di tutela (integrale / orientata) e della correttezza ed efficacia del dispositivo normativo che regola le trasformazioni negli ambiti di tutela. La scheda che segue contiene gli elementi utili alla verifica ed alla valutazione di tale bilancio ambientale.

Tab. 6 – Verifica del bilancio ambientale tra il Prg vigente e il Piano 2006

Sottosistemi

e categorie

Verifica

quantitativa

Verifica

qualitativa

Note

Tutela

integrale

Tutela

orientata

Struttura geologica, geomorfologica ed idrogeologica

Corsi d’acqua

(1)

SI / SI

(2)

1) Le superfici delle aree tutelate sono sostanzialmente equivalenti, ma sono stati interessati dalla tutela nuovi corsi d’acqua minori.

2) Il Piano 2006 precisa l’ammissibilità / non ammissibilità di una serie di interventi ed azioni, anche di natura non edilizia (sottozona E3, art. 36). La norma del Prg vigente sembra non escludere nuovi insediamenti.

Crinali

(3)

? / NO

(4)

SI / SI

(5)

3) Le superfici delle aree tutelate sono sostanzialmente equivalenti, ma il Piano 2006 le ridistribuisce in ragione dei valori paesistico ambientali presenti, in conformità con gli indirizzi del Ptc (assi dei crinali).

4) Il Prg vigente accomuna crinali e versanti con pendenze > 30% ed ammette l’edificazione nelle aree con pendenze inferiori.

5) Le norme del Prg vigente non forniscono limitazioni all’altezza degli edifici.

Versanti (p. > 30%)

(6)

SI / SI

6) Un esatto confronto non è possibile, poiché il Prg vigente non individua specificamente le aree con pendenza > 30%.

Patrimonio botanico - vegetazionale

Formazioni vegetali

(7)

? / SI

(8)

7) Il Piano 2006 individua in tutto il territorio comunale le specifiche aree da tutelare, al contrario del Prg vigente che perimetra solo alcune “generiche” aree.

8) Le norme del Prg vigente non prevedono un esplicito divieto di nuove costruzioni.

Patrimonio storico - culturale
Paesaggio agrario di interesse storico ambientale	+ (9)		- / SI		9) Il Prg vigente riporta tali aree nelle norme, ma non le individua sulla cartografia. Il Piano 2006 individua le aree con tali caratteristiche che si conglobano, nella stessa sottozona E2, con le aree di tutela dei crinali.
Centri e nuclei storici	+ (10)		- / SI		10) Il Prg vigente non prevede tutele in merito.
Edifici e manufatti extraurbani	=	(11)			11) Il Piano 2006 fa proprio il censimento degli edifici extraurbani, riordinando e specificando le relative norme di intervento.
Zone archeologiche	=		- / SI (12)		12) Il Prg vigente perimetra le aree di interesse archeologico ma non prevede alcuna specifica normativa.
Strade panoramiche	(13)				13) Il Prg riporta tali strade nelle norme, ma non le individua sulla cartografia. Il Piano 2006 conferma la non individuazione di specifiche strade panoramiche.
Legenda
Variazioni delle superfici tutelate rispetto al Prg vigente − riduzione = sostanziale conservazione + aumento				Presenza e livello delle norme di tutela rispetto al Prg vigente Prg vigente / Piano 2006

La lettura della tabella sinottica mette in evidenza alcuni aspetti centrali per la verifica del bilancio ambientale:

1. dal punto di vista quantitativo il Piano 2006 conferma o amplia (in particolare quella relativa al centro storico) le superfici delle aree di tutela;

2. alcuni ambiti di tutela, genericamente perimetrati dal Prg vigente, sono meglio individuati e definiti (versanti acclivi, formazioni vegetali);

3. il sistema che nasce dall’integrazione delle varie tutele è utilizzato dal Piano 2006 per applicare tutele più congruenti con i reali valori paesistico-ambientali presenti nel territorio comunale;

4. il Piano 2006 riordina tutto il sistema delle norme (ammissibilità degli interventi di varia natura, limitazioni, procedure, ecc.) in conformità alle disposizioni del Ppar.

4.2 Il dimensionamento

Il dimensionamento di un Piano Regolatore è un aspetto fra i più problematici e controversi della programmazione e progettazione urbanistica e il processo decisionale che conduce alla sua determinazione si configura quale processo di conoscenza, valutazione e correlazione di molteplici aspetti. Tra i principali oggetti di studio possiamo annotare:

- la composizione della popolazione e le dinamiche demografiche e socioeconomiche;

- le caratteristica del mercato immobiliare, sia dal lato dell’offerta sia da quello della domanda;

- le dinamiche delle attività economiche;

- le potenzialità di trasformazione del territorio ed i vincoli di natura paesistico-ambientale;

- lo stato dell’insediamento e le opportunità di sviluppo presenti.

Si tratta quindi di un processo iterativo che, mano a mano, tocca i vari punti per avere conferme o smentite, ma acquisendo sempre nuovi elementi di giudizio utili al raggiungimento di una sintesi finale. Questa sintesi, cioè il dimensionamento globale del Piano regolatore generale non è un dato oggettivo e astratto, è una scelta che discende dagli obiettivi che sono stati fissati e dagli strumenti che sono stati selezionati al fine di perseguirli.

Tra i vari aspetti esaminati ce ne sono alcuni che hanno avuto un ruolo propositivo, ad esempio quelli relativi all’assetto dell’insediamento ed alla possibilità, coniugando la domanda e le opportunità presenti, di completarlo e valorizzarlo. Altri studi, ad esempio quelli demografici, sono serviti in particolare quali strumenti di verifica delle ipotesi di trasformazione del territorio e dell'insediamento. Un problema tenuto in particolare considerazione è stato quello riguardante il raggiungimento di soglie minime per una corretta gestione economica dei servizi, problema di difficile soluzione nelle piccole realtà comunali.

La tabella che segue sintetizza la capacità insediativa teorica articolata per parti significative dell’insediamento. L’incremento indicato è determinato dalla capacità residua presente nelle zone di completamento e nelle zone di espansione residenziale del vigente Prg, cui si aggiungono le nuove volumetrie previste dal Piano 2006.

Tab. 7 – Nuovi volumi edificabili e abitanti insediabili nelle sottozone A, B e C
Zone e sottozone	Capoluogo		Coste		Extraurbano		Comune
Zone e sottozone	Volume edificabile	Abitanti insediabili	Volume edificabile	Abitanti insediabili	Volume edificabile	Abitanti insediabili	Volume edificabile	Abitanti insediabili
A1	0	0	-	-	-	-	0	0

B1	10.697	89	8.004	67	-	-	18.701	156
B2	11.296	94	25.469	212	-	-	36.765	306
B3	4.200	25	12.300	62	-	-	16.500	86
B4	0	0	0	0	-	-	0	0
Be1	-	-	-	-	3.373	28	3.373	28
Tot. zona B	26.193	208	45.773	340	3.373	28	74.296	576

C1	42.428	354	4.167	35	-	-	46.595	388
C2	0	0	47.881	399	-	-	47.881	399
C3	25.446	170	0	0	-	-	25.446	170
Tot. zona C	67.874	523	52.048	434	-	-	119.922	957
Note 1. Gli abitanti insediabili sono calcolati considerando il rapporto di 120 m³/abitante ma, come già detto, il reale rapporto che si registra nell’insediamento residenziale di Staffolo si può stimare pari a circa 180 m³/abitante.

Tab. 8 – Nuove superfici edificabili nelle sottozone D
Zone e sottozone	Capoluogo	Coste	Extraurbano	Comune
Zone e sottozone	Sul edificabile	Sul edificabile	Sul edificabile	Sul edificabile
D1	0	0	0	0
D2	0	21.957		21.957
Completamento	0	21.957		21.957

Totale	0	21.957
D4 - De2	0	0	7.000	7.000
De1	-	-	2.886	2.886
D5	0	178	0	178

Un utile esame è quello di come le nuove quantità edificatorie sono distribuite nei vari ambiti di espansione residenziale previsti dal Piano 2006.

Tab. 9 – Dimensionamento del Piano 2006
	Pop. Residente		Nuovi ab. insediabili (120 m³/ab)			Pop. totale	Nuovi ab. insediabili (180 m³/ab)	Pop. totale
	2001	2004	Zone completamento	Zone espansione	Tot.	Pop. totale	Nuovi ab. insediabili (180 m³/ab)	Pop. totale
Capoluogo	1.289	1.333	208	523	731	2.064	512	1.845
Coste	301	344	340	434	774	1.118	542	886
Extraurbano	627	627	28	-	28	655	20	647
Comune	2.217	2.304	576	957	1.533	3.837	1.073	3.377

I dati evidenziano che l’incremento teorico complessivo è pari a 1.533 nuovi abitanti, con un sostanziale equilibrio tra il capoluogo (47,6%) e la frazione Coste (50,5%), con un minimo incremento nella parte extraurbana (1,9%). Da annotare che i nuovi abitanti insediabili nel comune con la completa saturazione della zona residenziale di completamento sono pari al 37,6% dell’incremento complessivo e nella frazione Coste rappresentano il 43,9%. Il dimensionamento complessivo del Piano 2006 (pop. residente al 2004 + incremento teorico) è pari a 3.837 abitanti.[12]

Questi dati possono essere confrontati con le stime fatte circa la crescita tendenziale della popolazione, ricordando che la previsione per gli anni 2015 – 2020 calcola la futura popolazione di Staffolo – oggi di 2.304 abitanti – compresa tra i 2.500 e 2.600 abitanti.

Il dimensionamento del Piano 2006, anche se superiore alle suddette stime, appare comunque conforme alle politiche di governo delle trasformazioni urbane nel comune di Staffolo in ragione delle considerazioni generali già espresse e delle seguenti precisazioni:

a. il dato teorico di 3.837 abitanti (+ 66,5%), derivante da una completa attuazione delle possibilità edificatorie dello strumento urbanistico, è indubbiamente non paragonabile con la stima di crescita della popolazione, che al 2020 cresce + 17,3% (rispetto al 2001), ma bisogna considerare che, in ragione del contestuale aumento del numero delle famiglie, il fabbisogno effettivo potrebbe essere del + 44,3%;

b. la capacità insediativa teorica fa riferimento al parametro di 120 m³ / abitante, mentre l’effettivo utilizzo del patrimonio edilizio nel comune di Staffolo determina un parametro superiore di circa il 50% che, se applicato, abbassa l’effettiva capacità insediativa del piano dai 1.533 ai 1.073 abitanti (+ 46,6% rispetto al 2004), dato che si avvicina molto al fabbisogno determinato dalla ulteriore frammentazione dei nuclei familiari.

In conclusione, si può anche osservare che il riferimento temporale anno 2020 ha un valore di indirizzo. Se la presente Variante avrà saputo cogliere e correttamente interpretare le domande di trasformazione in atto e avrà saputo coagulare interessi ed energie per guidare e sostenere lo sviluppo socioeconomico della comunità cittadina – nonché soddisfare le aspettative di coloro che nei prossimi anni sceglieranno di farne parte – essa dilaterà nel tempo la sua cogenza, continuando ad essere lo strumento di riferimento per le scelte rilevanti per l’uso e per le trasformazioni del comune di Staffolo.

4.3 La dotazione di attrezzature e servizi pubblici

Nelle tabelle che seguono sono riportati i dati relativi alle aree da destinare ad attrezzature e servizi pubblici previste dal Piano 2006.

Tab. 10 – Verifica degli standard urbanistici
	Capoluogo			Coste			Extraurbano			Comune
Attrezzature e servizi pubblici	Sup.	Ab.	Stan.	Sup.	Ab.	Stan.	Sup.	Ab.	Stan.	Sup.	Ab.	Stan.

Istruzione
F2.1	3.584	2.064	1,7	0	1.118	0,0	0	655	0,0	3.584	3.837	0,9

Int. comune
F1.4	5.841	2.064	6,8	1.257	1.118	1,1	0	655	0,0	7.098	3.837	4,0
F2.2	8.278						0			8.278
Totale	14.119			1.257			0			15.376

Aree verdi	(di interesse urbano ed attrezzature e impianti sportivi)
F1.1	85.465	2.064	45,3	0	1.118	3,5	0	655	24,0	85.465	3.837	29,5
F1.2	8.018			3.879			15.698			27.595
Totale	93.483			3.879			15.698			113.060
	(di quartiere)
F2.3	37.780	2.064	19,4	26.571	1.118	24,5	0	655	2,1	64.351	3.837	17,9
Aree zone C (a)	2.251			817			1.345			4.413
Totale	40.031			27.388			1.345			68.764

Parcheggi
F2.4	7.907	2.064	4,4	3.835 (b)	1.118	5,3	0	655	0,4	11.742	3.837	4,0
Aree zone C (a)	1.196			2.100			291			3.587
Totale	9.103			5.935			291			15.329
Note: (a) Aree che saranno cedute con l’attuazione delle lottizzazioni, al netto delle aree già specificamente individuate nella zonizzazione. (b) Sono esclusi i parcheggi a servizio dell’area industriale di Coste (D2).

La tabella 10 ci mostra un quadro analitico su tutte le sottozone che fanno riferimento ad attrezzature e servizi pubblici, suddivise per ambito territoriale, nonché alle aree che saranno cedute al patrimonio pubblico a seguito dell’attuazione delle zone di espansione residenziale. I dati della popolazione fanno riferimento alla capacità teorica massima calcolata con il parametro con il parametro di 120 m³/abitante.

Ricordiamo che il DI n.1444/1968 prevede per la classe dimensionale del comune di Staffolo uno standard minimo di 12,00 m²/ab, di cui 4,5 m²/ab per l’istruzione, cui devono essere aggiunti 3,00 m²/ab per aree verdi da reperire nelle zone di espansione residenziale, per un totale di 15,00 m²/ab. La lettura dei dati, sintetizzati nella tabella 11, evidenzia l’ampia disponibilità di aree per gli standard urbanistici, anche facendo riferimento agli standard minimi previsti per i comuni con popolazione maggiore di 10.000 abitanti. Solo per le attrezzature scolastiche si registra una situazione deficitaria, ma per le eventuali future necessità tale il Piano 2006 prevede l’utilizzo dell’area dell’attuale campo sportivo, che si prevede di delocalizzare in un’altra area.

Tab. 11 – Aree a standard per comuni > 10.000 abitanti (art. 3 del DI n.1444/1968).
Staffolo 3.837 ab.	Istruzione (4,5 m²/ab.)	Int. comune (2,0 m²/ab.)	Aree a verde (9,0 + 3,0 m²/ab.)	Parcheggi (2,5 m²/ab.)	Totale dotazione m²/ab.	Attrezzature urbane
Superficie	3.584	15.376	68.764	15.329	103.053	113.060
Standard (mq/ab.)	0,9	4,0	17,6	4,0	26,8	29,5

(*) Nelle note sono richiamati gli indirizzi relativi all’Ambiente e alle Infrastrutture per la mobilità che si relazionano con gli indirizzi degli ATO.

[1] È importante evidenziare che questo fenomeno di ripresa demografica dei piccoli centri collinari è spesso caratterizzato dal trasferimento di giovani coppie, aspetto assai positivo per un sostegno dei tassi di natalità.

[2] Piano approvato con delibera del Consiglio provinciale n.117 del 28 luglio 2003.

[3] Tratto dal Documento D3/1, La forma del territorio, progetti di settore, le aree progetto, il quadro di sintesi, sezione IV, punto 4.2.8 Indirizzi per i piani regolatori comunali.

[4] Stralciata in adeguamento ai rilevi espressi dalla Provincia di Ancona.

[5] Stralciato il nuovo tratto in adeguamento ai rilevi espressi dalla Provincia di Ancona.

[6] Stralciata in adeguamento ai rilevi espressi dalla Provincia di Ancona.

[7] Evidenziamo che il cimitero è stato recentemente interessato da un intervento di ampliamento.

[8] Stralciate, in adeguamento ai rilevi espressi dalla Provincia di Ancona, la nuova strada e la sottozona C1.

[9] Stralciata, in adeguamento ai rilevi espressi dalla Provincia di Ancona, la sottozona C2 posta ad ovest del centro di Coste.

[10] Stralciata in adeguamento ai rilevi espressi dalla Provincia di Ancona.

[11] Il vigente Prg non ha uno specifico elaborato in cui sono perimetrati gli ambiti definitivi di tutela, pertanto si è fatto riferimento alla tavola 25 Zonizzazione del territorio comunale nella quale, sostanzialmente, si accomunano le tutele con le relative zone urbanistiche.

[12] Ricordiamo che il Piano adottato prevedeva una popolazione teorica pari a 4.121 abitanti (+6,9% rispetto al Piano approvato).

RELAZIONE ILLUSTRATIVA